科技财经时报2025年11月14日 12:52消息，长沙恒大童世界3.5亿起拍，项目搁浅梦断拍卖台。
位于长沙的恒大童世界项目曾被寄予厚望，计划打造一个比肩迪士尼的顶级主题乐园。然而，这一宏伟蓝图如今正面临现实的严峻考验——该项目的部分核心资产即将被司法拍卖。
11月14日，长沙市岳麓区人民法院在京东司法拍卖平台正式挂出长沙恒大童世界旅游开发有限公司名下的三宗娱乐康体用地及地上在建工程。这三宗地块总面积达17.2万平方米，起拍价为3.54亿元，相较5.05亿元的评估价折价近30%，显示出市场对该项目当前价值的审慎态度。
此次拍卖的标的物，正是原规划中长沙恒大童世界主题乐园的核心区域。土地用途为娱乐康体用地，使用权年限至2056年。根据法院披露信息，目前项目处于“在建工程停滞”状态，仅完成基础施工，尚未进入主体结构建设阶段。这意味着，这片承载过百亿投资梦想的土地，至今仍是一片沉寂的工地。
回溯过往，长沙恒大童世界的命运转折，几乎与恒大集团的整体兴衰同步。2017年，正值恒大扩张巅峰期，许家印高调宣布进军文旅产业，提出打造全球最大的童话神话主题乐园。项目定位“全室内、全季节开放”，意图以差异化策略与迪士尼、环球影城形成竞争。为此，恒大甚至请来了7位曾参与迪士尼和环球影城设计的国际顶尖设计师操刀规划，足见其野心之大。
长沙项目作为恒大在华中地区的重点布局，选址岳麓区坪塘街道，规划总占地超6000亩，涵盖童话乐园、桐溪古镇、温泉小镇、影视文创基地等多元业态，总投资额一度高达500亿元，被列为湖南省重点文旅项目。彼时，依托“文旅+地产”的模式，周边住宅项目“恒大文化旅游城”迅速热销。数据显示，2020年1月至9月，该项目销售额达33.76亿元，位列长沙住宅销售榜首。
按照原计划，童世界主题乐园将在开工后2至5年内开业，形成“住宅回笼资金、文旅沉淀资产”的良性循环。项目预期年游客量超1500万人次，年消费总额突破200亿元，带动就业超8万人，税收贡献逾10亿元。然而，这一切设想随着2021年恒大流动性危机的爆发而戛然而止。
尽管地方政府曾回应称，将把恒大童世界纳入湘江新区片区整体配套规划，桐溪古镇也将纳入滚动开发方案，但截至目前，实质性复工进展寥寥。项目的长期停滞，不仅让投资者失望，也让公众对“文旅造城”模式的信任度大幅下降。
此次司法拍卖的直接导火索，是一起建设工程施工合同纠纷。债权人长沙湘江资产管理有限公司因未能收回款项，通过法律程序推动对长沙恒大童世界旅游开发有限公司及相关恒大系公司的资产处置，最终导致三宗核心地块被推上拍卖台。
但从更深层次看，这背后是恒大整体债务危机不断深化的结果。2024年初，香港法院正式启动恒大清盘程序。据清盘人披露，截至2025年7月31日，已收到187份债权证明，申报债权总额约3500亿港元（约合450亿美元），而目前仅实现变现约20亿港元（2.55亿美元），其中实际回笼资金约1.67亿美元，偿债缺口巨大。在此背景下，任何可变现资产都成为清偿债务的关键筹码。
值得注意的是，此次30%的起拍折价率，反映出市场对文旅类资产的高度谨慎。不同于住宅项目能快速回款，文旅项目投资周期长、运营难度高、回报不确定性大。尤其在当前房地产行业持续调整的大环境下，商业与文旅用地估值普遍承压。一位房地产分析师指出：“接盘方不仅要承担高昂的续建成本，还需面对品牌信任危机和未来运营风险，这对买家的专业能力和资金实力都是极大考验。”
事实上，长沙童世界并非恒大首个被处置的文旅资产。自2021年9月债务违约以来，恒大已通过多种方式加速资产变现。例如，2022年11月，恒大位于香港元朗的和生围地块被橡树资本以6.37亿美元出售，较其购入及补地价总成本缩水超过60%；深圳南山原联合饼干厂旧改项目也由招商蛇口接手，虽属优质城市更新资产，但仍以低价成交。
而备受关注的香港恒大中心，曾估值超20亿美元，如今市场报价已跌至约90亿港元，仍未成功出售，反映出核心资产处置的艰难。种种迹象表明，在当前市场环境下，即便是地理位置优越、规划宏大的项目，也难以逃脱“有价无市”的困境。
进入2025年，恒大的资产处置逐步由清盘人主导。今年9月，香港高等法院正式任命清盘人为许家印全部资产的接管人，且采取“穿透式”监管，将其通过离岸公司、信托架构间接控制的资产一并纳入管理范围。这一举措意味着，未来更多隐藏资产或将浮出水面，但也预示着整个清盘过程将更加复杂与漫长。
易居研究院副院长严跃进指出，类似规模的企业清盘通常需要多年时间，而恒大资产分布广泛、债务结构复杂，处置周期可能更久。“对债权人而言，必须做好长期等待的心理准备；而对于潜在投资者来说，这些折价资产中或许蕴藏机会，但绝非‘捡漏’那么简单，必须充分评估后续整改成本、政策环境与市场需求。”
从500亿蓝图到司法拍卖，长沙恒大童世界的命运令人唏嘘。它不仅是恒大战略失速的一个缩影，更是近年来“高杠杆扩张+概念炒作”发展模式的一次深刻警示。当资本狂欢退去，留下的不只是未完工的工地，还有对城市发展规划、企业社会责任与金融风险管控的深层反思。未来的接盘者若真能重启该项目，面临的不仅是工程建设问题，更是如何重建市场信心的挑战。
